Refinanciamento de imóvel

Entre as diversas opções de crédito disponível para quem precisa de dinheiro está o refinanciamento de imóvel, popularmente conhecido como hipoteca. O refinanciamento nada mais é do que usar seu imóvel como garantia para conseguir um empréstimo. Mas como ele funciona e o que você precisa saber caso queira fazer o seu? Explicamos abaixo tudo sobre esse tipo de crédito! Acompanhe!

O que é o refinanciamento de imóvel?

É o empréstimo feito mediante a apresentação de um imóvel residencial, comercial ou terreno, como garantia. Esse tipo de crédito também é conhecido como refinanciamento imobiliário, é bastante comum em países como os Estados Unidos — a famosa hipoteca, ou mortgage, como eles chamam no inglês.

O crédito com garantia de imóvel pode ser adquirido tanto por Pessoas Físicas quanto por Pessoas Jurídicas. Enquanto no financiamento imobiliário o crédito é usado para aquisição de um imóvel, no refinanciamento o crédito tem uso livre, ou seja, você pode usar como quiser.

O valor obtido pode ser utilizado da maneira que o cliente precisar, como a construção e reforma de imóveis e o investimento em empresas. O proprietário pode vender o imóvel a qualquer momento, desde que, simultaneamente ao processo de venda, o saldo devedor junto ao credor seja liquidado.

Nesse período, o proprietário mantém normalmente a posse para usufruir do imóvel, ou seja, pode morar nele ou alugá-lo.

Quais usos do refinanciamento de imóvel?

Como falamos, o dinheiro conseguido no refinanciamento de imóvel pode ser usado como você bem entender. Algumas alternativas incluem:

1. Quitar dívidas

Por apresentar taxas e prazo de pagamento melhores do que outras operações de crédito, o refinanciamento de imóvel é uma excelente alternativa para a quitação de dívidas mais caras, como rotativo do cartão de crédito, cheque especial ou outras débitos em seu nome.

2. Investir na empresa

Para quem empreende ou deseja empreender, o crédito com garantia de imóvel também é uma ótima opção. O empresário ou profissional liberal pode apresentar seu imóvel particular e utilizar o crédito para investimento na sua empresa, seja como capital de giro, em projetos de expansão ou novos negócios.

3. Construir ou reformar

Outro uso bastante comum do refinanciamento imobiliário é para a construção ou reforma do imóvel. O próprio imóvel que precisa de reformas pode ser apresentado como garantia.

Os recursos podem ser empregados na compra de materiais de construção e pagamento de mão de obra. Além da documentação do imóvel, para enquadramento nessa condição são necessários Alvará e Projeto Arquitetônico aprovado pela prefeitura da cidade.

4. Investir na sua educação

Atualmente, fazer uma faculdade é privilégio para poucos, devido aos altos custos de uma boa educação. O valor do empréstimo com garantia de imóvel também pode ser usado para investir no seu estudo, seja em uma faculdade ou cursos de especialização, e conseguir melhores colocações profissionais no futuro.

Qual valor consigo com o refinanciamento de imóvel?

Antes de obter um refinanciamento, você deve concordar com os termos e condições. Eles especificam por quanto tempo você deverá pagar o crédito (prazo do empréstimo), e quanto ela terá que pagar a cada mês.

Essas condições serão definidas de acordo com dois itens: sua avaliação de crédito e a avaliação do valor de mercado do imóvel. Os termos e condições também especificam a taxa de juros do empréstimo.

O refinanciamento é considerado um empréstimo garantido, o que significa que o credor usa o imóvel como garantia de que receberá o valor emprestado de volta.  Quando um solicitante fica inadimplente, os credores podem tomar a casa.

Para evitar problemas, é recomendado que o limite máximo de comprometimento da sua renda mensal seja de até 30% dela, considerando-se o valor das parcelas do seu crédito. É possível a inserção de mais itens para composição de renda — como benefícios recebidos além do seu salário — desde que haja comprovação da mesma.

Quais imóveis são aceitos como garantia?

São aceitos como garantia para obtenção do crédito  imóveis de uso residencial (como casas, apartamentos, kitnets, terrenos etc.) ou de uso comercial (lojas, salas comerciais, lajes corporativas etc.).

O imóvel deve, preferencialmente, ser averbado, ou seja, deve ter a área construída indicada na matrícula do imóvel. A matrícula é o “documento de identidade” do imóvel e é emitida por um Cartório de Registro de Imóveis.

Qual a documentação necessária?

A documentação necessária para quem deseja contratar o crédito com garantia de imóvel é bastante similar àquela exigida em qualquer operação de crédito. Contudo, como esta modalidade demanda a apresentação de bem como garantia, são solicitados os documentos específicos do imóvel em questão para a análise do crédito e, ao fim do processo, para emissão do contrato.

Documentos para pessoa física:

  • Ficha proposta (preenchida e assinada por todos os envolvidos na operação);
  • Cópia de RG e CPF;
  • Cópia do comprovante de residência (conta de luz, água, telefone ou cartão de crédito de até 30 dias);
  • Comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento, óbito ou divórcio);

Documentos para pessoa jurídica:

  • Mesma documentação da Pessoa Física;
  • Balanço Patrimonial — Ativo, Passivo e DRE consolidado e assinado pelo contador e administrador (recomendado, mas não obrigatório até financiamento de R$ 500 mil, e acima desse valor são obrigatórios);
  • Última declaração do Simples Nacional ou DIPJ com comprovante de entrega;
  • Contrato social atualizado ou consolidado (obrigatório).

Documentos do imóvel:

  • Matrícula do imóvel (Cópia completa);
  • Cópia da capa do IPTU (onde constam a inscrição imobiliária/cadastro municipal, endereço e área do imóvel);
  • Declaração de inexistência de débitos condominiais (assinada pelo síndico, reconhecido assinatura, mais cópia da ata que o elegeu), se for o caso;
  • Se houver garagem individualizada, necessária matrícula e IPTU;
  • Em casos de Portabilidade ou Interveniente Quitante, apresentar extrato atualizado da dívida.
  • Extratos bancários dos últimos 6 meses, com logo do banco e identificação do cliente (de todas as contas PJ ou PF em formato PDF); e/ou
  • Contracheque dos últimos 3 meses; e/ou
  • IRPF completo com comprovante de envio do último ano-calendário de todos os proponentes que participarem da comprovação de renda (inclusive protocolo de entrega).

Depois que todas as análises — do contratante e do imóvel apresentado como garantia — são feitas e aprovadas, é emitido um contrato entre o proprietário do imóvel e a instituição credora.

Este contrato é registrado em cartório e o imóvel passa a conter a gravação de alienação fiduciária. Ou seja, passa a constar na matrícula do imóvel que ele está sendo usado como garantia em um processo de refinanciamento.

Isso é feito para evitar que o solicitante do empréstimo faça a venda a um terceiro, sem que este tenha conhecimento do processo de refinanciamento.

Como saber se o refinanciamento é o melhor pra mim?

Alguns bancos e financeiras oferecem uma calculadora automática para simular as condições de um refinanciamento de imóvel. Mas lembre-se: não se esforce se acha que vai lutar para manter os pagamentos em dia, visto que no caso de um empréstimo com garantia, você corre o risco de ficar sem o bem (no caso, sua casa) se não conseguir cumprir com o compromisso financeiro.

Além disso, pense nos custos de funcionamento de possuir uma casa, como contas domésticas, impostos municipais, seguros e manutenção que você continuará tendo que pagar ao mesmo tempo que quita as parcelas do refinanciamento.

Os credores vão querer ver a prova de sua renda e determinadas despesas, e se você tem alguma dívida. Por isso, para quem está com o nome negativado, pode ser difícil conseguir ser aprovado no empréstimo.

O que considerar antes de fazer um refinanciamento?

O refinanciamento de imóvel pode ter taxas de juros mais baixas, por se tratar de um empréstimo garantido. Contudo, antes de fazer o seu é preciso avaliar bem sua situação financeira. Veja algumas dicas abaixo:

Seu crédito

Um refinanciamento de imóvel é uma grande responsabilidade. Os  bancos têm sido cada vez mais cautelosos desde a última crise financeira. Para se qualificar para uma hipoteca, um bom crédito é essencial.

Seu orçamento

Credores querem ter certeza de que você não vai tomar emprestado demais do que pode pagar. Eles olham para a porcentagem que a parcela representará da sua renda, garantindo que você tenha a capacidade de pagar. Execute seus próprios cálculos para entender o que cabe no seu bolso.

Credores

O refinanciamento de imóvel pode ser adquirido com diferentes credores, inclusive no banco em que você tem conta. Contudo, é preciso tirar um tempo para pesquisar as condições, visto que as taxas de juros podem variar bastante. Leia sempre as letras miúdas e entenda todos os custos que estarão envolvidos no empréstimo.

Burocracia

A burocracia no refinanciamento pode ser alta, especialmente considerando o tamanho da documentação que deve ser apresentada. Para quem precisa de dinheiro urgente, essa pode não ser a opção mais indicada, visto que todo o processo — desde o pedido até que o dinheiro caia na sua conta — pode demorar semanas.

Outros empréstimos

Há uma grande variedade de opções de empréstimo por aí. Você pode achar que algum outro tipo de crédito funciona melhor para o seu caso. Pesquise suas opções antes de assinar um contrato.